发布日期：2024-10-18 
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一文搞懂建设项目用地预审与选址意见书审核要点
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适用范围
建设项目批准、核准前或者备案阶段，由自然资源主管部门对建设项目用地事项进行审查，提出建设项目用地预审意见。
按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目以划拨方式提供国有士地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当申请核发选址意见书。
建设项目需要申请核发选址意见书的，应当合并办理建设项目用地预审与选址意见书。符合有关规定的建设项目，无需办理用地预审、或者重新用地预审。
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基本要点
1、建设项目基本情况
(1)项目主要功能和用途。
(2)项目建设依据是否充分，用地是否符合国家产业政策、供地政策、符合土地管理法律法规规定的条件。
PS:供地政策可以参考国家限制产业目录、禁止产业目录、划拨用地目录、支持产业目录等
(3)项目位置、现状地类、面积等与数据库比对是否一致。
2、符合国土空间规划、用途管制规则情况
(1)【用地情况】
项目选址(选线)位置、用地范围（边界)是否符合国土空间规划(详细规划)，或国土空间规划管控规则。
a.不符合规划的，应符合规划允许修改情形。
b.涉及生态保护红线确实难以避让的，应符合相关法律、法规，重点审查是否属于对生态功能不造成破坏的有限人为活动，或属于允许有限人为活动之外的国家重大项目范围。
c.涉及占用永久基本农田的，重点审查是否符合允许占用的情形及避让的可行性:占用永久基本农田、占用其他耕地规模较大或符合现行政策的其他等情况，是否按规定组织踏勘论证。
d.涉及占用自然保护区确实难以避让的，应符合相关法律、法规规定，重点审查是否取得林草主管部门出具的同意意见。
(2)【污染治理】
建设项目用地是否存在土壤污染是否开展污染调查，相关治理和修复措施是否到位。未依法治理到位的，不得核发建设项目用地与选址意见书。
(3)【规划设计要求】
建设项目的范围、建设用地面积、规划用地性质、建筑使用性质、容积率或地上建筑面积建筑控制高度、绿地率、公共服务配套设施设置、机动车停车和非机动车(包括电动自行车)配建指标、结建人防工程、用地交通出入口、建筑退让是否符合国土空间规划(详细规划)、国家和地方技术规定等要求:或者是否符合用地使用标准等有关要求。
(4)【空间相邻关系】
项目选址(选线)周边(或沿线)是否涉及历史文化名城(名镇、名村)、不可移动文物，名木古树、风景名胜区、重要水源保护地、铁路防护、机场净空、微波通道、军事设施、涉密场所(设施)、气象探测环境保护、跨越河道航道、行洪防洪、地震监测设施保护地质灾害、压覆重要矿产资源、化工园区(危险化学品生产储存场所等)等限定条件;涉及的，相应保护(防护)距离和穿跨越要求等是否符合国土空间规划(详细规划)和相关法律、法规、规范(由相关建设单位、设计单位等组织论证)等要求，具体可在相关部门明确意见后，汇总纳入规划要求。
(5)【违法情况】
是否涉及违法用地、违法建设;涉及的，应依法查处到位。
3、初审情况及承诺事项
(1)【初审情况】
涉及下级自然资源主管部门初审的,其初审意见是否符合相关要求。
(2)【承诺事项】
建设单位是否依照相关规定做出相关承诺。
a.是否承诺按规定将补充耕地、征地补偿等相关费用足额纳入项目工程费用。
b.占用永久基本农田的缴费标准按照当地耕地开垦费最高标准的两倍执行。
c.涉及土地复垦的，是否承诺按规定将土地复垦相关费用足额纳入项目工程概算。
4、其他要点
详细规划等其他设计要求、相关部门管理要求、附属设施要求等。
3刚性、弹性管控
1、刚性管控
建设项目的用地范围、建设用地面积、规划用地性质容积率或地上建筑面积、建筑设计用途及可兼容范围、建筑控制高度、建筑退让、绿地率、公共服务配套设施设置、机动车停车和非机动车(包括电动自行车)配建指标、结建人防工程要求、用地交通出入口等属于刚性管控内容。
依照相关法律法规需要妥善处理好与相关用地、设施空间相邻关系的，对应的相关特定要求属于刚性管控内容。
对于重点地区、重要节点的重要建筑项目，建筑形式、建筑立面、空间组织等建筑控制要求可根据工作需求，作为刚性管控内容管理。
2、弹性管控
各地可根据地方气候特点、居住生活习惯、建设项目性质和建设工程设计方案实际，为实现相关规划指标的管控意图，提升建设项目设计水平和综合效益，进一步细化各地的规划管控刚性和弹性指标，具体实施细则由相关自然资源主管部门依规制定并对社会公布。包括但不限于以下情况:
(1)在建筑高度敏感区域(如机场净空管制区、文物保护相关区域等)之外的区域，各地可结合城市设计、建筑风貌等要求对建筑高度进行适当弹性管控。
(2)对于非居住类建设项目，为了塑造更多高品质公共空间，各地可根据项目性质和建设工程设计方案等实际情况，结合项目绿化实际覆盖情况，对绿地率进行弹性管控。
(3)政府投资及所有公共服务设施类项目建筑控制规模为刚性要求，普通社会投资类项目建筑规模上限为刚性要求，下限为弹性要求。
CJW.
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